请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
荷乐网下载手机App | 客服热线:0031(0)104133904

荷兰买房贷款解析

作者:miffy   日期:2010-09-10  来源:战斗在荷兰

  贷款额:

  先说贷款,贷款总额分为NHG, 下于房子execution value 75%, 少于100%, 和小于125%。

  Execution value是银行估计的房子的抵押价。这个价格一般由woz value通过计算估得。最后这个值还要靠来Taxiatie评估(大家在选择评估机构的时候,注意自己这个评估机构是否能被银行接受,因为他们必须要有注册资格的情况下才行),银行将用他们做的专业评估出来的抵押价作伪贷款的基本。你作为贷款人需要贷款的总数一般是:房价+ 6%的税+ 其他七七八八的费用(比如, 公证费(大约1-2千欧元),贷款中介费,购房中介费等等)。 这个总数,最高不能超过抵押价的125%, 如果你的房子评估还不到房价的80%,那么你就要考虑自己需要出一部分的首付了。总得来说,肯定是贷款占抵押价比利越低,对于银行来说,风险也就越小,那么贷款利息也会相对低些。还有,房子带有NHG的,这个是政府的一种保险,这个保险是说政府将向银行保证房子按照抵押价收回,这么一来,银行的风险很低,而贷款人的受益就是利息低。

  最大贷款额还是最后由贷款人的收入而决定的,下面这个网站给大家,可以试下自己大概能贷多少钱。 然后再在这个额度大概减去-20%的范围内找房子(当然是在自己准备无首付的情况下)。

  http://www.hypotheek-rentetarieven.nl/hypotheken/berekenen/maximale-hypotheek.html

  贷款利息:

  利息本身也有很多种不同方式计算方式,而总结一条是,银行根据Euribor的息(欧洲央行利息)加上自己的margin来销售给贷款人,也就是说,银行的收益是MARGIN部分。银行在某些时期,可以对自己的Margin做调整,比如现在虽然Euribor的利息非常低,但是贷款利息却居高不下,就是因为银行把自己的Margin都上调得非常高,1是,在金融危机的冲击下,银行需要赚更多的钱,2是,在赚钱的同时,也把自己的风险降低。

  利息的方式除了浮动利率,还有1年定期,5年定期,10年定期,20年定期和30年定期几种情况。一般来说,定期时间越长,利息也就越高,因为银行承担的风险越大,比如,定息30年,在30年中,无论央行利息多高,银行也不能改变售给你利息比例。所以,对于个人来说,定息时间长意味着自己的支出稳定,经济大局不能对你产生太大的影响,当然,银行在每个时期制定定息利率的时候是按照当时情况定的,而且风险承担比例高,所以他们的Margin定得也高。而且如果在今后利息下降,如果你想调整自己的贷款,还必须要支付一定的罚款。所以你也别想占多大便宜。 浮动利率在90%的情况下是低于当时任何定期利息的,因为这个风险完全在贷款人,所以银行对这类型的贷款人也比较优惠。Margin总是放得最低。 但是,因为风险大,所以一般人宁可选择多付一点钱,也不想承担以后利息上涨的风险。至于利息波动的因素,这个经济环境息息相关,不是很懂,所以不能给大家做分析。

  贷款品种:

  贷款的品种很多,但是基本上常用的也就是以下几种:

  Spaar hypotheek, 这相当于一个贷款人会有个账号,一个是欠款的账号,另外一个是存款的账号。每个月的房贷,一部分交利息,一部分存入存款的账号。银行会按照定期利率给存入的本金算钱,在贷款期内本金不会减少,也就是说每个月贷款利息不会变少。但是,因为付利息的同时也有利息收益,特别现在政府给你付的利息按照工资交税比例退还,所以在荷兰人是最常被选择的贷款方式。只是,如果以后政府取消退税,那么这种方式的贷款就不make sense了。而且这个贷款有个限制就是不能提前将自己存入的部分取出来,贷款年限如果是30年,那么存款的年限也是30年。除非其间如果卖房子,这部分可以纳入本金。不过,可能有些银行也会有罚款的条例。银行会按照贷款的利息给你算存款利息这就比单纯的存款要合算。

  Beleggers hypotheek 投资型贷款,也是会有2个账号, 只是存款的那个账号里存入的本金将由银行拿去再投资,产生的效益将一并纳入这个账号,但是因为再投资,所以风险比spaar要大。因为如果投资失败,那么将面临之前存入的本金都化为乌有。当然也可能因为投资得益,而得到回报高。通常的情况下,投资型贷款会比单纯的存款型要收益高。

  Annuiteiten hypotheek这个也是一样按照比例每月除了支付利息,还要支付本金。但是都在同一个账号内,也就是说每个月因为有自己注入本金中,所以利息部分也会慢慢变少,虽然在短时期(1-5年内)每个月的支出不会有太大的改变,但是当本金有一定积累的时候,利息会越来越少,那么每个月花在利息上的钱越来越少,只出越来越少。有人选择这种类型的贷款,可以使自己每个月的支出在几十年后变少很多,这样可以不用担心退休后收入急减的问题。不过因为每个月的利息会减少,所以并不利于退税,以后政府退税取消,这种方式的贷款可能会变为首选。

  Lineaire hypotheek,这个跟annuiteiten差不多,但是每个月支付的钱一样,只是每个月的钱中利息的比例越来越少,因为给自己房子的本金越来越多。这种贷款比较适合房价比较低的房子,能在不太长的时间内付清本金。

  Aflossingsvrije hypotheek不付本金,只出利息。好处,每个月的费用最少,而且如果自己可以支配自己的钱,想多还房贷也没有限制。坏处,就是向银行租房子住。这种要是没有退税了,就还不如租房子。 但是从去年开始,政府要求这种类型的贷款不能超过总贷款的2/3)。

  其他贷款还有Leven hypotheek和Hybride hypotheek,不过这些应该不适用于大众人群,所以我也不很了解具体操作。

  贷款中介

  一般的贷款中介都会要收费的,他们代理很多不同贷款机构的产品。 贷款机构有银行,有保险公司,也有投资公司。一般好的中介会代理多个产品,这样贷款人的选择余地也比较大。当然,没有免费的午餐,贷款中介都会收1% 的手续费。很多人说可以还价,其实确实可以,我自己就还了,我觉得越是贷款额度高,还价的余地肯定越大。

  我也知道MONEYYOU这个贷款银行是不收手续费的,当然他们就只销售自己的产品,他们的产品未必是市面上利息最便宜的,但是自己可以算一下,是否是出那个1%的手续费合算还是稍微多交一点利息合算。

  其他没有什么好说,中介为你服务,那么他们应该对你的基本情况来做推荐,而且一定要问清楚每个贷款是否有隐藏条件。有时候表面上看贷款利息低,但是实际上却给你带来诸多不灵活。比如提前还贷的处罚等等。。 ING就是有比较极端的条件。还有的贷款会要求贷款人买人寿保险等等。

  后期费用:

  买了房子之后,除了房贷,那么还有其他什么费用。作为房主,以下几点是必须承担的义务:

  市政府征收的各项税

  OZB是房产税, 由房屋的拥有者和居住者各按比例承担。 一般买房的人也是这个房子的住户,所以100%都由房屋拥有者承担。这个税是按照房屋每年底市政厅给评的woz value来算的,比例是每个市政厅不同。当地市政厅都会有专门的小册子,网上可以查询。

  除此之外,市政厅还收垃圾税(Afvalstoffenheffing), 和下水道排污费(Rioolheffing),这两个有的是按照人头来收,有的市政厅是收固定费用。这都是由住户来缴的。 如果,把房子按照正常渠道出租,这两个费用一般由租客承担。

  以上3个费用是市政厅收。 在荷兰买房子,必须要有一种保险,那就是房子本身的保险,叫做opstal, 这个保险必须要买。 然后其他还有inboedel这个是房屋内部的财产保险,这个是不强制购买的。

  除了这些属于固定费用之外, 我觉得就差不多了。然后如果是house,自己也要每个月预留一些钱以备以后房子大修。 如果是公寓房,那每个月还有vve的费用,就是物业管理费。当然,还有些人的房子是没有土地拥有权的,这类型的房子,还要考虑需要向市政厅购买或者继续租用土地的费用。

返回顶部

关于此网站上的Cookie

我们使用 Cookie 来个性化和改善您在我们网站上的使用体验,了解您如何使用本网站和为您提供量身定制的广告或咨询。 如果您继续使用我们的网站,即代表您同意我们使用 Cookie政策。 请访问我们Cookie条款隐私条款,了解最新内容。

接受